Cuando estás buscando un condominio, hay más en juego que solo las preocupaciones típicas de la compra de una casa, como los puntajes de crédito, las tasas de interés y los programas de préstamos. Un aspecto crucial es entender el papel de la Asociación de Propietarios (HOA) y si el condominio es garantizado o no garantizado. Esta distinción puede afectar significativamente tu proceso hipotecario y tu futuro como propietario de un condominio.
Condominios garantizados: lo que necesitas saber
Un condominio se considera garantizado si cumple con los estándares establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac, las dos principales entidades patrocinadas por el gobierno en la industria hipotecaria. Estas entidades compran hipotecas en el mercado secundario, por lo que los prestamistas siguen sus pautas para asegurarse de que los préstamos sean vendibles.
Para que un condominio sea garantizado, debe:
- No ser parte de un sistema de tiempo compartido.
- Cumplir con los requisitos de tasa de ocupación por parte de los propietarios.
- Contribuir al menos con el 10% de su presupuesto anual a su cuenta de reservas.
- Mantener reservas adecuadas para reparaciones y mantenimiento.
- Asegurar una tasa baja de morosidad en las cuotas de la HOA.
- Restringir los alquileres a corto plazo.
Comprar un condominio garantizado generalmente hace que el proceso hipotecario sea más sencillo y podría ser incluso lo mejor para tu interés a largo plazo.
Condominios no garantizados: entendiendo los riesgos
Un condominio puede no ser garantizado por varias razones:
- Proyectos de construcción o desarrollo en curso.
- Litigios activos que involucren a la HOA.
- Tasas bajas de ocupación por parte de los propietarios.
- Alta concentración de unidades propiedad de una sola entidad.
Por ejemplo, en una comunidad de condominios con 5-20 unidades, Fannie Mae limita la propiedad a dos unidades por entidad. Para comunidades más grandes, ninguna entidad puede poseer más del 20% de las unidades, aunque Freddie Mac permite hasta el 25%.
Conocer el estatus de garantía de un condominio te ayuda a tomar una decisión informada. Tu asesor hipotecario puede guiarte a través de este proceso, asegurándose de que entiendas qué condominios cumplen con los requisitos de los diferentes programas de préstamos.
Préstamos del gobierno para condominios: FHA y VA
Los préstamos FHA y VA tienen sus propios criterios para la garantía de condominios, similares a los de Fannie Mae y Freddie Mac. Estas agencias mantienen listas de comunidades de condominios aprobadas, que podrían no coincidir siempre con las listas de los GSE. Sin embargo, si un condominio está aprobado por Fannie Mae o Freddie Mac, a menudo califica para préstamos FHA o VA después de su revisión.
Las pautas de FHA requieren:
- Que los prestatarios cumplan con los criterios estándar de hipotecas FHA.
- Que al menos la mitad de las unidades de la comunidad sean ocupadas por propietarios.
- Que los desarrollos nuevos tengan al menos un 30% de ocupación por parte de propietarios.
No hay cargos adicionales por financiar un condominio con un préstamo FHA o VA en comparación con una casa unifamiliar.
Ventajas de comprar un condominio garantizado
Los condominios garantizados son más fáciles de financiar, con muchos prestamistas que solo ofrecen préstamos para este tipo de propiedades. Algunos prestamistas ofrecen opciones tanto para condominios garantizados como no garantizados, pero los préstamos para condominios garantizados generalmente tienen tasas de interés y pagos iniciales más bajos, lo que los hace más accesibles.
Por qué importa la garantía
Al comprar una casa independiente, eres dueño de toda la estructura. Pero en un condominio, la salud financiera y estructural de todo el desarrollo afecta el nivel de riesgo para los prestamistas. Por lo tanto, los prestamistas consideran no solo tu crédito y pago inicial, sino también la estabilidad general de la comunidad del condominio.
La HOA posee y mantiene las áreas comunes y los exteriores del edificio, lo que impacta la garantía del prestamista. Por lo tanto, el prestamista analiza tanto a ti como comprador como la salud financiera de la comunidad del condominio.
Considerando un condominio no garantizado
Si bien algunos prestamistas ofrecen préstamos para condominios no garantizados, es crucial entender los posibles problemas:
- Pagos iniciales y tasas de interés más altos.
- Potenciales signos de inestabilidad financiera si las cuotas de la HOA están atrasadas o las reservas son insuficientes.
- Riesgo de aumento de las cuotas de la HOA o de evaluaciones especiales.
- Grupo limitado de compradores al momento de revender.
Externamente, los condominios garantizados y no garantizados pueden parecer iguales. Sin embargo, trabajar con tu agente inmobiliario y asesor hipotecario revelará diferencias importantes que afectan tu decisión de compra.