Al solicitar una hipoteca, los prestamistas evalúan varios factores para determinar si calificas para un préstamo. Una de las métricas más importantes es tu Relación Deuda-Ingresos, conocida como DTI por sus siglas en inglés. Comprender cómo el DTI impacta la aprobación de una hipoteca puede ayudarte a prepararte mejor para la compra de una vivienda y aumentar tus probabilidades de obtener el financiamiento que necesitas.
¿Qué es la relación deuda-ingresos (DTI)?
El DTI mide el porcentaje de tus ingresos brutos mensuales que se destina al pago de deudas mensuales. Los prestamistas utilizan esta relación para evaluar tu capacidad de asumir deuda adicional de manera responsable.
Existen dos tipos de DTI:
• DTI Frontal: Se enfoca únicamente en los gastos de vivienda, incluyendo capital e intereses de la hipoteca, impuestos sobre la propiedad, seguro del hogar y cualquier cuota de asociación de propietarios.
• DTI Total: Incluye todas tus obligaciones mensuales, como gastos de vivienda, préstamos de auto, préstamos estudiantiles, pagos de tarjetas de crédito, préstamos personales y manutención infantil.
¿Cómo se calcula el DTI?
Para calcular tu DTI, utiliza la siguiente fórmula:
DTI = (Pagos Mensuales Totales de Deuda ÷ Ingresos Brutos Mensuales) × 100
Por ejemplo, si tus pagos mensuales totales de deuda son $2,000 y tus ingresos brutos mensuales son $6,000, tu DTI es 33%.
¿Por qué es importante el DTI en la aprobación de una hipoteca?
Los prestamistas utilizan el DTI para determinar si puedes asumir una hipoteca manteniendo estabilidad financiera. En general, cuanto más bajo sea tu DTI, más favorables serán las condiciones del préstamo.
La mayoría de los prestamistas siguen estas pautas:
• Préstamos Convencionales: Generalmente requieren un DTI total de 43% o menos, aunque algunos prestamistas permiten hasta 50% con factores compensatorios sólidos.
• Préstamos FHA: Pueden permitir DTI de hasta 57% en ciertos casos, lo que los hace más accesibles para prestatarios con mayor nivel de deuda.
• Préstamos VA: No tienen un límite estricto de DTI, pero se prefiere 41% o menos para una aprobación sin revisión adicional.
• Préstamos USDA: Generalmente requieren un DTI total de 41% o menos, aunque pueden existir excepciones con buen crédito y reservas financieras.
Cómo mejorar tu DTI para la aprobación hipotecaria
Si tu DTI es alto, considera estas estrategias antes de solicitar una hipoteca:
• Paga deudas existentes para reducir obligaciones mensuales.
• Aumenta tus ingresos mediante trabajo adicional o ingresos complementarios.
• Evita adquirir nuevas deudas antes de cerrar tu hipoteca.
• Refinancia deudas con intereses altos para reducir pagos mensuales.
• Realiza un pago inicial mayor para disminuir el monto del préstamo y el pago mensual.
Tu DTI desempeña un papel clave en la determinación de tu elegibilidad hipotecaria. Un DTI más bajo aumenta tus probabilidades de aprobación y mejores condiciones, mientras que exceder los límites puede presentar desafíos. Conocer tu DTI y tomar medidas para mejorarlo puede posicionarte para el éxito.
Si estás considerando comprar una vivienda y deseas orientación sobre tu DTI, llámanos para explorar tus mejores opciones.